Всего мною и под моим руководством проведена юридическая экспертиза более 500 самых различных объектов недвижимости как в г. Москве, так и в других регионах России:

• индустриальная недвижимость (brownfield) - промышленные предприятия (действующие заводы по производству цемента, ж/д механизмов, продуктов питания и т.д.), предприятия профиля ЖКХ (водоканал);
• коммерческая недвижимость (торговые объекты, бизнес центры и офисные помещения, складская недвижимость)
• жилая недвижимость (квартиры и загородные дома)
• свободные земельные участки (greenfield) разного назначения (сельскохозяйственные, лесной фонд, ИЖС и т.д.) в целях постройки МКД или ИЖС, промышленных предприятий, энергетической инфраструктуры (ЛЭП) и т.д.

В качестве примера, можно привести следующие кейсы.

1. Юридическая экспертиза завода по производству алкогольной продукции, который в настоящее время уже выведен из эксплуатации, но представляет интерес с точки зрения локации и возможности редевелопмента (жилая застройка). Данный проект включал множество особенностей, которые нужно учитывать при исследовании подобных территорий: объекты культурного наследия (ОКН), защитные сооружения - бомбоубежища (ЗС ГО), санитарно-защитные зоны и иные ЗОУИТ, вкрапление объектов иных правообладателей, в т.ч. находящихся в государственной собственности, наличие иных специфических объектов (железнодорожные пути).
2. Юридическая экспертиза свободных земельных участков в целях строительства складских объектов. В этом кейсе больше всего времени ушло на исследование законности перехода прав на землю, легитимности изменения категории земли (изначальная - сельскохозяйственное назначение), градостроительных ограничений с учетом как ПЗЗ, так и планов по развитию близлежащей транспортной инфраструктуры.

Земельный участок клиента, частично, попал в зону, для которой ранее был разработан проект планировки территории (ППТ), включавший проект межевания территории (ПМТ).
Объект дорожной инфраструктуры, для которого ранее был утвержден данный ППТ, уже возведен без использования земельного участка клиента. Изъятия не требуется. Однако, продолжающий действовать ППТ, предусматривающий возможность изъятия части земельного участка, мешал реализовывать планы клиента в отношении этой земли.
В связи с этим мною были оказаны услуги, в результате которых ППТ был признан не подлежащим применению:

• проверена возможность признания ППТ не подлежащим применению и определены какие для этого были препятствия и какие действия необходимы для подготовки к обращению в гос орган
• собраны документы, необходимые для обоснования позиции клиента, проведены встречи с сотрудниками причастных органов власти в рамках приема
• подготовлено обращение в соответствующий орган власти и обеспечено взаимодействие с исполнителями
• получено постановление Правительства Московской области о признании ППТ не подлежащим применению в части земельного участка (с данным постановлением вы можете ознакомиться по ссылке https://mosreg.ru/dokumenty/normotvorchestvo/prinyato-pravitelstvom/postanovleniya-pmo/postanovlenie-pravitelstva-moskovskoi-oblasti-ot-22102025-1446-pp-o-priznanii-proekta-planirovki-territorii-dlia-razmeshheniia-lineinogo-obieekta-kapitalnogo-stroitelstva-puteprovoda-cerez-zeleznuiu-dorogu-u-platformy-xlebnikovo-v-gorode-dolgoprudnom-moskovskoi-oblasti-ne-podlezashhim-primeneniiu-v-casti-zony-planiruemogo-razmeshheniia-obieektov-inzenernoi-infrastruktury-sviazannyx-so-stroitelstvom-puteprovoda-na-zemelnom-ucastke-s-kadastrovym-nomerom).

Подобная услуга может быть полезна в разных случаях, например:

1. Для исключения риска изъятия земельного участка и объектов на нем.
2. В рамках предпродажной подготовки земли и объекта (риск изъятия части актива может уменьшать его стоимость и влиять на переговорную позицию).
3. При взаимодействии с органами власти если земельный участок находится в аренде и необходимо внести изменения в цель его использования).
4. В случае планирования изменения вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка.
5. В целях осуществления последующего перераспределения земельных участков и т.д.

Мною оказана правовая поддержка при подготовке концессионного соглашения на строительство линии электропередач (ЛЭП). Ссылка на данный проект размещена на моей страница на портале Росинфра (https://rosinfra.ru/experts/20057).
В рамках данного проекта я провел юридическую экспертизу правового режима земель и земельных участков по трассе ЛЭП, а также сформировал раздел концессионного соглашения о правах и обязанностях концедента и концессионера в части подготовки земельных участков к реализации концессии, содействовал учету позиции своего клиента в рамках переговоров.

Кроме участия в концессионных соглашениях я также оказываю услуги резидентам ОЭЗ, ТОР, индустриальных парков. Услуги земельного юриста в данных проектах особенно важных в самом начале - при выборе земельного участка и согласовании условий договора аренды соответствующего участка под застройку. По моему опыту, рекомендации управляющей компании не всегда гарантируют отсутствие препятствий в будущем. Есть случаи, когда предоставленный от УК земельный участок не соответствовал части целей инвестора - арендатора. Это может грозить как санкциями самой УК, так и (что более важно) сложностями с получением финансирования от банка не реализацию проекта.

Я участвовал с подготовке и сопровождении различных сделок, включая:

1. Инвестиционные соглашения (о совместной реконструкции ОКС).
2. Договоры купли-продажи земельных участков и иных объектов.
3. Договоры аренды помещений и зданий, в т.ч. с инвестиционными условиями.

Одним из таких проектов было сопровождение покупки нескольких свободных земельных участков в целях создания коттеджного поселка.
Особенностью данного кейса была структура сделки, выходящая за пределы купли-продажи:

• подготовлен собственно договор купли-продажи, включающий механизмы защиты прав покупателя в случае изъятия (виндикации) предмета продажи по требованию третьих лиц
• разработан алгоритм действий сторон с учетом параллельной покупки прав аренды на связанные активы через приобретение доли в иной компании
• проведена консультация по снятию клиентом ранее установленного залога (ипотеки) и установлению нового на приобретаемые земельные участки

Участие юриста в подобных сделках помогает грамотно структурировать проект с учетом всех запросов клиента и особенностей проекта, а также значительно усилить переговорную позицию.
Рекомендую привлекать юриста с самого начала проекта, в т.ч. для формализации переговорного процесса через подписание соглашения о ведении переговоров, которое позволяет защитить интересы как покупателя, так и продавца и при юридической экспертизе предмета продажи, и при последующем согласовании условий его отчуждения.

В привлекательных локациях осталось не так много простых и безпроблемных активов. Часто, девелоперам приходится приобретать площадки brownfield, которые тянут за собой из прошлого много особенностей: пересечения границ земельных участков, специфический статус объектов (ОКН, ЗС ГО, ж/д пути), наличие ограничений в связи с ЗОУИТ, вкрапление чужих объектов и т.д.
Для того, что бы выйти на получение разрешения на строительство (РНС) в таких случаях требуется правовая подготовка, включающая различные действия. Целесообразно заранее оценить сколько времени и денег потребуется для старта такого проекта.
Я вместе с командой юристов подготавливал дорожную карту, предусматривающую мероприятия по всех указанным выше проблемным моментам.
Такая дорожная карта позволяет:

• понять круг лиц и органов власти, которые будут задействованы в этой работе
• определить перечень необходимых действий
• сроки их проведения
• сформировать с учетом этого видение по бюджету, необходимому для подготовки к реализации проекта

Комплексное развитие территории (КРТ) все чаще применяется при редевелопменте городских пространств. Это удобно, т.к. позволяет синхронизировать усилия частного инвестора по строительству основных объектов и публичной стороны по созданию инфраструктуры, утверждению ППТ, а также внесению изменений в ПЗЗ и генеральный план (при необходимости).
В моем опыте есть следующие оказанные услуги в рамках проектов КРТ:

• консультация правообладателя объекта в границах КРТ по входу в проект через инициативу правообладателей
• консультация правообладателя объекта в границах КРТ по условиям отчуждения / изъятия его активов в случае реализации проекта КРТ
• проведение юридической экспертизы недвижимости в целях принятия инвестором решения о входе в проект КРТ

Важно также учитывать, что КРТ это сложные проекты, которые могут реализовываться совместно с другими механизмами, включая:

• ГЧП (подробнее о нюансах их совмещения см. в моей статье по ссылке https://rosinfra.ru/news/perspektivy-sovmestnogo-ispolzovaniia-g-ch-p-i-krt-i-otrasli-gde-polezno-ikh-primenenie-v-tandeme)
• МПТ (создание мест приложения труда), которые помогают уменьшить расходы на реализацию проекта за счет платы за изменение ВРИ земельных участков

В связи с этим рекомендую перед началом или параллельно со стартом такого проекта подготавливать общую структуру проекта, что бы использовать и синхронизировать все необходимые правовые механизмы.